住宅ローンの頭金は多いほど得か — 減る利息と、手元に残す現金

頭金を増やすと何が変わるか

頭金を増やすと、借入額そのものが減ります。借入額が減れば、毎月の返済額も、支払う利息の総額も減ります。ここまでは金利にかかわらず共通です。

変わるのは「どれだけ減るか」です。同じ200万円を頭金に回しても、金利1.2%と金利2.0%では、減る利息の額がはっきり違います。

試算で比べる

3,000万円を借りるか、頭金200万円を入れて2,800万円を借りるか。どちらも35年・元利均等・金利1.2%で計算すると、次のようになります（カエセルと同じ計算式による試算）。

• 借入3,000万円 — 月々87,511円／総利息675万円
• 借入2,800万円（頭金200万円） — 月々81,677円／総利息630万円
• 差 — 月々5,834円軽く／総利息45万円減

同じ条件で金利だけ2.0%に上げると、差は次のように広がります。

• 借入3,000万円 — 月々99,379円／総利息1,174万円
• 借入2,800万円（頭金200万円） — 月々92,754円／総利息1,096万円
• 差 — 月々6,625円軽く／総利息78万円減

同じ200万円を入れても、金利が高いほど減る利息は大きくなります。頭金の効果は、金利が高いローンほど大きいということです。逆に金利が低いローンでは、頭金を厚くする効果はそのぶん小さくなります。

それでも頭金を全部入れないほうがいい場合

計算上は頭金を増やすほど利息は減りますが、それだけで決めると手元の現金がなくなります。次のような費用は、住宅ローンとは別に現金で必要になります。

• 引っ越し費用、家具・家電の購入費
• 登記費用・仲介手数料などの諸費用（物件価格の6〜10%が目安とされます）
• 入居後の急な出費（家電の故障、医療費など）に備える生活防衛資金

頭金として使える現金をすべて入居時に使い切ると、この先の急な出費をローンやカードで補うことになりかねません。「入れられる頭金の上限」と「入れるべき頭金」は別の数字と考えるのが安全です。

比べるときの手順

1. 頭金に回せる現金の上限を出す（貯蓄 − 諸費用 − 生活防衛資金）
2. その範囲で、頭金を増やした場合と増やさなかった場合の総利息の差を試算する
3. 差額と、手元に残しておきたい現金の額を見比べる
4. 変動金利の場合は、金利が上がった場合の負担も合わせて確認する

頭金以外の選択肢もある

頭金を減らして手元に現金を残し、その代わりに繰上返済で機動的に元金を減らすという考え方もあります。頭金は契約時に一度きりですが、繰上返済はまとまった資金ができたタイミングで、そのつど判断できます。どちらが得かは金利や手数料の条件によって変わるため、期間短縮型と返済額軽減型の違いと合わせて試算することをおすすめします。