実質年率とは — 表面金利と何が違うのか

なぜ順番が入れ替わるのか

住宅ローンでは、金利のほかに次のような費用がかかります。

• 事務手数料 — 定率型（借入額の2.2%など）と定額型（3万円台など）があります
• 保証料 — 保証会社に払うもの。一括前払いと、金利に上乗せする方式があります
• 団体信用生命保険 — 金利に含まれる場合と、上乗せになる場合があります

たとえば「金利は低いが事務手数料が借入額の2.2%」と「金利はやや高いが手数料は定額」を比べるとき、表面金利だけを見ると判断を誤ります。3,000万円を借りるなら2.2%は66万円で、これは金利にすると無視できない差になります。

考え方

実質年率は、手数料を含めた総支払額が、その利率だけで説明できるとしたら何%かを逆算した数字です。

手数料を先に払う場合、実際に手元に残る金額は借入額より少なくなります。一方で返済額は借入額をもとに決まります。この差が、実質的な負担を押し上げます。

計算そのものは、支払いの流れ全体から利率を逆算するもので、手計算には向きません。ここは計算機に任せる部分です。

比べるときの手順

1. 候補それぞれの表面金利・事務手数料・保証料を書き出す
2. 手数料が定率か定額かを確かめる（借入額によって有利不利が変わります）
3. 同じ借入額・同じ期間で実質年率を出す
4. 総支払額でも確認する

3と4の両方を見るのは、実質年率が近いときに、総額では数十万円違うことがあるためです。

注意しておきたいこと

• 変動金利では、実質年率は「いまの金利が続いたら」の数字です。金利が上がれば変わります。5年ルール・125%ルールの影響もあわせて見てください
• 繰上返済をすると、実質年率は下がります。手数料を先に払っている場合、期間が短くなるぶん負担率は上がる方向にも働くので、実際の効果は試算して比べるのが確実です
• 金融機関が表示する数字と計算方法が一致しないことがあります。契約前には必ず金融機関の返済予定表で確認してください

いくらの差になるか

3,000万円・35年で、表面金利の差が0.1%あるとき、総返済額の差はおよそ60万円前後になります。事務手数料の定率と定額の差も、同じ規模で効いてきます。

つまり実質年率0.1%は、数十万円の話です。比べる手間をかける価値はあります。